Melhoria das condições para quem deve e quer pagar, mas não encontra condição; uma salvação para a diminuição do endividamento entre famílias brasileiras

A Lei do Marco Geral das Garantias foi sancionada pelo presidente Luís Inácio Lula da Silva no último dia 30 de outubro de 2023. A Lei 14.711/2023 tem como objetivo melhorar o ambiente de negócios no país a partir do uso de garantias destinadas à obtenção de crédito. Na prática, nada mais é do que a ampliação das formas do que pode ser utilizado como garantia dada em empréstimos, como hipotecas ou alienações fiduciárias. Um destaque é a possibilidade de que um mesmo imóvel seja utilizado como garantia em mais de um financiamento. Passa-se a utilizar em maior escala o uso do bem como garantia, com maior proteção às partes e preservação dos direitos dos envolvidos, permitindo a expansão da base de crédito.

A inadimplência ocorre muitas vezes devido ao não atendimento das condições do devedor ao credor. Mas havendo um ambiente com condições mais amigáveis para as partes, ambas podem buscar um caminho comum. O texto da Lei 14.711/2023 permite a existência desses ambientes melhores de negociação antes que a disputa vá parar na Justiça.

Para entender sobre os impactos da nova lei nas atribuições de Notas e Protesto, a Anoreg/RJ – Associação de Notários e Registradores do Estado do Rio de Janeiro conversou com o presidente do Colégio Notarial do Brasil – seção Distrito Federal, Hércules Alexandre da Costa Benício, também tabelião titular do Cartório do 1º Ofício do Núcleo Bandeirante/DF e com André Gomes Netto, Presidente do IEPTB – Instituto de Estudos de Protesto de Títulos e Documentos do Brasil.

Na atribuição de notas, algumas mudanças sugerem uma participação efetiva do tabelião, entre elas a que ele possa agir como um mediador, conciliador e até mesmo árbitro (art. 7⁰-A, incisos II e III, Lei 8.935/1994). Também está prevista a administração da escrow account junto ao Tabelionato de Notas. Escrow account é uma modalidade específica de conta de garantia que serve de caução para ambas as partes de uma negociação financeira de alto risco, sendo a gestão desta conta feita por uma terceira parte, neutra às negociações, que atua como intermediário durante todo o processo, no caso o tabelião de notas.

O tabelião atua como intermediário na certificação do implemento ou da frustração de condições referentes a determinado negócio e como responsável pela administração dos recursos provenientes da excussão da garantia, repassa, ou não, os valores depositados na conta vinculada. A ideia é que a atribuição desta atividade aos tabeliães de notas reduza os custos de transação relacionados à escrow account, com menores taxas de custódia em relação ao que é cobrado pelos bancos.

Outras mudanças relacionadas à atribuição de notas incluem o uso da ata notarial, que volta à cena sendo utilizada para verificação de condição resolutiva; a aplicação da ata de arrematação no leilão da hipoteca; a manutenção da formalização da hipoteca e o fortalecimento da realização da escritura de Cessão de Precatórios, documento lavrado por um cartório de notas que atesta a transferência de créditos oriundos de um precatório a terceiros.

Sobre estas alterações e sobre a maior participação do tabelião frente a essas mudanças, o tabelião de notas e de protesto Hércules Benício afirma que “vê com muitos bons olhos o Marco Legal das Garantias, pois o legislador evidencia a importância dos notários para o Brasil, mostrando que o tabelião de notas estabiliza um meio de prova por meio de atas notariais que podem certificar o implemento ou a frustração de certas condições de um contrato e elementos contratuais que geram eventual resolução de um negócio jurídico, e que essas atas notarias lavradas pelo tabelião de notas podem evidentemente servir de título para a prática de atos no ofício de Registro de Imóveis, por exemplo uma averbação de cancelamento de uma promessa de compra e venda. Numa ata, um tabelião pode certificar eventual frustração de uma condição contratual e isso gerar a resolução de pleno direito da promessa de compra e venda”, afirma Hércules.

Como sendo um tabelião de protesto também, o entrevistado enfatiza a importância dada ao profissional que atua a frente desta atribuição, que “tem uma importância fundamental no resgate do crédito de alguém que apresenta uma dívida antes mesmo do serviço de protesto, em que pode o tabelião ser um mediador entre credor e devedor a fim de que haja uma negociação prévia. É muito importante para o mercado e mostra a relevância desse profissional. Uma vez protestado, ele será um mediador a fim de receber o valor do devedor e repassar esse valor ao credor, mesmo após o título protestado. É um grande avanço e desburocratiza bastante a recuperação de créditos no brasil”, esclarece o tabelião pelo ponto de vista do Protesto.

“Entendo que o legislador, de forma bastante sensível a uma dor do mercado, se refere ao momento do pagamento do preço na compra de um imóvel deixa bem claro que o tabelião de notas poderá ser um intermediário relevante por meio da abertura de uma conta garantida, vinculada a um negócio jurídico. Essa intermediação, por meio de uma escrow account, mostra que o tabelião pode ser bastante útil com esse serviço de conta garantida e vinculada a negócios jurídicos. A lei também evidencia o papel do tabelião como um mediador, árbitro e até conciliador, e acredito que seja bastante alvissareira a norma para o desempenho de novas atribuições pelo tabelião de notas”, complementa.

O mesmo acontece com o tabelião de protesto. A figura deste profissional é fundamental e é necessário “que se explicite a relevância dada na negociação prévia ao protesto e também nas medidas ao incentivo à renegociação de dívidas já protestadas. Há também um aprimoramento de regras dos tabelionatos de protesto”.

A nova lei traz impactos relevantes para a sociedade, credores e devedores, pois possibilita que os bens dados em garantia possam ser reaproveitados em novas operações de crédito. “A legislação traz a possibilidade de extensão da hipoteca, extensão da alienação fiduciária, desde que não se exceda ao prazo e ao valor máximo garantido na operação original. É interessante, pois, a meu ver, isso faz com que haja um reaquecimento do mercado, se desburocratize a forma de novas negociações entre um credor e um devedor”, afirma Hércules.

“É interessante mostrar que, para o mercado houve uma desburocratização na execução da garantia hipotecária. Os tabeliães devem estar atentos para o dispositivo do artigo 9º, parágrafo 15 da Lei, que determina que os contratos de hipoteca vão precisar mencionar a possibilidade de execução extrajudicial da garantia hipotecária como um requisito de validade do próprio negócio jurídico. Sobre hipoteca, temos, então, uma gama de novos institutos que são muito úteis e relevantes para a sociedade brasileira”, avalia o tabelião de notas e de protesto.

Hércules Benício, que além de tabelião de notas e de protesto, é presidente do Colégio Notarial do Brasil – seção Distrito Federal, d avalia como muito positiva a ideia de que se crie uma central notarial de âmbito nacional, para cadastrar cessões de precatórios.

“É fundamental que a gente possa racionalizar a comunicação entre o tabelião e a vara de execução ou o próprio tribunal quanto à existência de uma negociação em curso entre um credor de precatório e um cessionário. Essa operação deve ser informada ao juízo competente para o fim de que se estabilize quem é o titular daquele crédito de precatório, então, há uma reserva de eficácia de transações quando um tabelião comunica a um juiz que iniciaram tratativas e depois há uma formalização, e há uma inteligência para que possamos, com a tecnologia, racionalizar procedimentos e dar mais segurança jurídica em relação a esse aspecto de cessão de precatórios”, afirma.

Ele finaliza exaltando o legislador que exalta o meio extrajudicial e os operadores de direito que atuam à frente dos cartórios. “Várias são as alterações da norma que mostram o prestígio a partir do legislador com os profissionais do direito, que dotam os atos jurídicos de segurança, de validade e eficácia”.

O Marco Legal das Garantias também dispõe novas regras acerca da atuação do tabelião de protesto de Títulos e Documentos. A norma permite ao tabelião de protesto envie intimação ao devedor por meio de aplicativos de mensagens instantâneas como WhatsApp, considerada cumprida apenas com a funcionalidade de recebimento liberada na plataforma.

Outro dispositivo permite ao credor delegar ao tabelião a proposta de medidas de incentivo à renegociação, inclusive podendo receber o valor da dívida já protestada e indicar eventual critério de atualização desse valor. Se a dívida for liquidada dessa forma, caberá ao devedor arcar com os custos de emolumentos pelo registro do protesto e seu cancelamento, além das demais despesas.

No caso da atribuição de protesto de Títulos e Documentos, André Gomes Netto, presidente do IEPTB, afirma que os cartórios de protesto terão um papel fundamental no sucesso da nova lei. “Com os cartórios de protesto, unificados em todo o país através de uma única central eletrônica, seu papel será fundamental no sucesso do Marco das Garantias, pois serão instrumento efetivo na redução da inadimplência e melhoria do ambiente de negócios”.

“Os cartórios já são responsáveis por garantir a autenticidade e a legalidade dos títulos e documentos de dívida, o que é fundamental para a segurança jurídica num modelo 100% digital e de absoluta imparcialidade entre credor e devedor. Com a nova lei, eles assumirão, em favor da sociedade, o grave ônus de prestar seus serviços sem recolhimento prévio de emolumentos e custas. Como instituições reconhecidas e regulamentadas pelo Estado, através da fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário, os cartórios contam com credibilidade nos serviços prestados, inclusive as negociações para tirar as disputas da justiça comum”, comenta André.

Sabe-se que, atualmente, os cartórios recuperam em média 65% das dívidas levadas a protesto sem nenhum custo para aquele que levou o calote. É um indicador de que tanto pessoas físicas e jurídicas podem manter seus negócios operando, sem que esta questão interfira na geração de empregos, no sustento da economia e na redução do custo do crédito, mantendo a estrutura do negócio ativa.

Um bem para as empresas e para a sociedade

Oferecer um ambiente mais amigável de negociação impedindo que a disputa vá parar na justiça é sinônimo de flexibilização para que as partes possam encontrar uma solução conjunta e que seja boa para ambos. O resultado desta flexibilização é positivo tanto para as empresas como para a sociedade a curto e longo prazo.

“O cidadão e as empresas brasileiras merecem ganhar uma alternativa para melhorar seus problemas de crédito. Nenhuma possibilidade criada pelo Marco das Garantias vai reduzir qualquer direito judicial que as partes tenham em seguir na disputa por seus acordos originais. Mas, como diz a sabedoria popular brasileira: “quando um não quer, dois não brigam”. O novo instrumento permite que essa parte que não quer brigar ofereça uma saída satisfatória ao outro lado”, conclui o presidente do IEPTB, André Gomes Netto.

Fonte: Assessoria de comunicação – Anoreg/RJ com contribuição do artigo do portal Jota: https://www.jota.info/opiniao-e-analise/artigos/marco-legal-das-garantias-uma-oportunidade-para-reduzirmos-os-juros-31102023