A transferência de titularidade de um bem, um processo que pode ser moroso e complexo pela via judicial, ganha ares de esperança na via extrajudicial

Uma das novidades trazidas pelo novo Código de Normas da Corregedoria Geral de Justiça do Estado do Rio de Janeiro é a possibilidade de se utilizar a adjudicação compulsória extrajudicial, por meio da ata notarial, para regularizar a questão da transferência de titularidade de um imóvel quando promitente vendedor ou comprador se mostram ausentes após o fim da negociação. Acontece quando uma das partes, mesmo notificada extrajudicialmente ou judicialmente, não comparece para findar os trâmites administrativos, seja por motivos de falecimento ou outro que possa ser impeditivo para a consolidação da transferência da titularidade.

O processo é necessário quando há a transferência de um bem – compra e venda – para outra titularidade. O procedimento envolve as atribuições de notas, seguida pelo Registro de Imóveis, que procede com a escritura definitiva, onde consta a matrícula do imóvel, e os dados do atual proprietário.

Sobre o ato notarial realizado por meio da ata notarial, Ana Lúcia Maraga Watzl, tabeliã do 33º Ofício de Notas de Campo Grande, região da zona Oeste da cidade do Rio de Janeiro e diretora do Colégio Notarial do Brasil – seção Rio de Janeiro, expõe em entrevista à Anoreg/RJ – Associação de Notários e Registradores do Estado do Rio de Janeiro o passo a passo do ato e a facilidade trazida aos usuários que se deparam com a dificuldade em realizar a transferência de titularidade de um imóvel.

 Confira a entrevista na íntegra:

Anoreg/RJ – Como é feita a adjudicação compulsória extrajudicial com ata notarial pelo Tabelionato de Notas? Poderia explicar quais os passos e qual etapa é de responsabilidade dos tabelionatos de notas?

Ana Lúcia Watzl – Com o ingresso no ordenamento jurídico do inciso III no § 1º do artigo 216-B da Lei 6015/73 – que se deu com a derrubada do veto a dispositivos da Medida Provisória nº 1085/2021, convertida na Lei nº 14382/2022 – os Tabelionatos de Notas, por expressa determinação legal, passaram a atuar diretamente na adjudicação compulsória extrajudicial através da ata notarial.

O objetivo da adjudicação compulsória é a transferência da propriedade de imóvel (necessariamente com matrícula ou transcrição) ao promitente comprador, cessionário ou sucessores em razão da recusa, ausência, morte ou incapacidade civil superveniente de uma das partes contratantes em outorgar a escritura de compra e venda, mesmo já tendo sido cumpridas as demais obrigações contratuais firmadas, inclusive com a quitação do preço. E tratando-se de transferência da propriedade pela substituição da manifestação de vontade do proprietário, o procedimento extrajudicial requer elementos que tragam maior segurança jurídica ao registrador imobiliário.

Por tal razão, o legislador tornou a ata notarial como uma primeira e indispensável etapa do procedimento extrajudicial, uma vez que por ela se revelarão os pressupostos objetivos (identificação do imóvel, elementos que demonstrem a quitação e a recusa ou impossibilidade em outorgar a escritura) e subjetivos (identificação das partes que celebraram os contratos anteriores)  que permitirão ao Estado-Administração, pelo registrador imobiliário, proceder à transferência da propriedade.

Neste passo, pelo princípio da rogação, é conveniente a apresentação de  requerimento  ao tabelião de notas por um dos  legitimados do § 1º do artigo 216-B da Lei nº 6015/73  (promitente comprador, seus cessionários,  promitentes cessionários, sucessores, bem como o promitente vendedor),  sendo ainda salutar que em seu bojo venham informações  relevantes para a formalização da  ata notarial, tais como, qualificação do requerente,   descrição do imóvel, quando e como se deu a quitação, se despendeu esforços para localizar e obter a manifestação de vontade do proprietário, se tem conhecimento do endereço deste.

Em continuidade,  deverão ser apresentados: 1) os instrumentos pertinentes à cadeia negocial envolvendo o imóvel (que  não precisam estar registrados),  como a promessa de compra e venda, cessões, promessas de cessões;  2) documentos que demonstrem a quitação, tais como declarações, troca de mensagens eletrônicas, extratos bancários; 3) documentos que comprovem a impossibilidade de cumprimento pelo proprietário, a exemplo da sua  morte (certidão de óbito) ou superveninte incapacidade civil (certidão de interdições e tutelas e curatelas) ou, em se tratando de pessoa jurídica,  do encerramento das atividades sem deixar representante.

Todas estas provas e informações serão vertidas para a ata notarial, destacando que a caracterização do inadimplemento da obrigação subjacente, consistente na recusa ou impossibilidade do promitente vendedor, cessionários, promitentes cessionários ou sucessores, ou, se for o caso, do promitente comprador em outorgar a escritura de compra e venda é capítulo de grande relevo no ato notarial, que deve vir justificado como o óbice à regular escrituração, cujo fundamento se dará pelas declarações do requerente e demais provas que sejam levadas ao conhecimento do tabelião, ficando ao encargo do registrador imobiliário a notificação àquele que está em mora  em outorgar a escritura.

De se destacar que a lei impõe a apresentação de certidões dos distribuidores judiciais tanto da comarca da situação do imóvel quanto do domicílio do requerente, a fim de que se demonstre a ausência de litígio, sendo salutar para um procedimento seguro que já sejam apresentadas quando da lavratura da ata notarial.

Pontos que merecem aqui o devido esclarecimento se referem à presença do advogado e ao pagamento do ITBI. No tocante à presença do advogado, embora seja profissional indispensável no momento do protocolo no Registro de Imóveis, o mesmo não ocorre quando da lavratura da ata notarial. Todavia, mesmo reconhecidos como inerentes à atividade notarial, o assessoramento e o aconselhamento imparciais, a presença do advogado lança luzes ao procedimento também no Tabelionato de Notas, sendo recomendável seu auxílio ao legitimado desde então. Já quanto ao recolhimento do ITBI, o entendimento predominante é no sentido de que se ainda não foi recolhido pode sê-lo no momento do registro. Neste passo, é de boa técnica que conste da ata notarial a advertência ao requerente de que, se procedente o pedido de registro imobiliário, deverá haver o recolhimento. Por fim, e não menos importante, por dever de cautela e de informação, deve o tabelião de notas sempre deixar claro na ata que ela por si só não transmite a propriedade e que, em sendo indeferido o pedido perante o registro de imóveis, deve o requerente providenciar a escrituração notarial adequada ou ingressar com ação judicial pertinente.

Anoreg/RJ – Na sua opinião, o que significa poder regularizar um imóvel utilizando a ata notarial?

Ana Lúcia Watzl – Temos um enorme passivo de imóveis irregulares. A intervenção estatal pelo Poder Judiciário para o fim de regularizá-los tem se mostrado demorada e cara, o que traz frustração ao particular que passa a manter seu imóvel ao largo da formalidade necessária.

Nesta toada, o legislador, atento à agilidade e à segurança jurídica do extrajudicial, trouxe institutos outrora atinentes apenas ao judiciário para promover a regularização imobiliária. E ao exigir a lavratura da ata notarial, como é o caso da usucapião e da adjudicação compulsória, reconhece nela um dos mais importantes e consistentes instrumentos probatórios do direito pátrio.

Deste modo, na ata notarial a função do tabelião de notas será a de observar se estão presentes os requisitos legais do instituto, posto estar jungido ao princípio da legalidade, e de constatar os fatos relevantes consistentes nos elementos de provas que lhes foram trazidos.

Sua atuação imprime ao ato autenticidade e presunção de veracidade, em razão da fé pública notarial que lhe foi outorgada pelo Estado. Assim, tem uma faceta de depuração do procedimento, trazendo para o registrador um instrumento sólido, seguro e técnico, o que redundará em maior agilidade para o legitimado.

Anoreg/RJ – Como tabeliã, como avalia as atualizações trazidas pelo novo código de normas, que facilitam e desburocratizam a vida do cidadão no que diz respeito a estes atos da vida civil?     

Ana Lúcia Watzl – O Estado do Rio de Janeiro hoje tem um código de normas de vanguarda, que corajosamente abraça o movimento de desjudicialização, na medida em que retira travas de institutos e procedimentos que antes necessitavam ser sindicados ao judiciário, sem descurar-se da proteção aos interesses ora submetidos ao extrajudicial. Reconhece que a consensualidade ou a ausência de litígio deve ser reservada para o sistema extrajudicial.

Para aqueles atos afetos ao Tabelionato de Notas, foram afastados elementos outrora burocratizantes, tais como a quantidade de certidões antes exigidas, a possibilidade de haver inventários e divórcios com menores ou incapazes, a venda antecipada de bens do espólio. Não olvidou de adequar-se aos novos tempos, prevendo a permuta de imóveis criptoativos, bem como de reafirmar a importância dos atos eletrônicos, com um título próprio para eles, inclusive com o envio de traslado exclusivamente pela via eletrônica, reconhecendo a importância da plataforma oficial que congrega todos os Tabelionatos de Notas do Brasil, o e-Notariado. Trouxe a função de Estado-juiz para o tabelião na autocuratela e na produção extrajudicial de prova oral.

Enfim, sem esgotar os avanços normativos do novo código de normas para os tabeliães de notas, vê-se que ele prestigiou a função legitimadora deste profissional do direito.

No tocante à adjudicação compulsória, a publicação do código de normas do Estado do Rio de Janeiro se deu em momento anterior à derrubada do veto presidencial à ata notarial. Todavia, ele modernamente já reconhecia a importância da ata notarial para o procedimento, prevendo a sua possibilidade de forma facultativa.

De todo modo, merecem aplausos os dispositivos pertinentes à adjudicação compulsória, pois adequando-os à normativa ora em vigor, tem-se neste instituto relevante instrumento de desjudicialização que, via de consequência, se revela como elemento desburocratizante, notadamente a partir da lavratura da ata notarial, que pela atuação notarial permeia ao procedimento função legitimadora e saneadora.

Fonte: Assessoria de comunicação – Anoreg/RJ