Notas sobre o princípio da concentração dos atos na matrícula e a alteração trazida pela Lei 14.382/22

O princípio da concentração dos atos na matrícula, princípio este contemplado pela legislação brasileira na forma da Lei 13097/2015, teria o objetivo de mitigar possíveis problemas advindos do histórico do imóvel em negociação, envolvendo seus vendedores, tais como fraudes e surpresas desagradáveis no futuro. Este princípio nada mais é que a consolidação dos atos na matrícula do imóvel, ou seja, um resumo sobre o imóvel que pode prevenir riscos do negócio e garantir segurança jurídica aos compradores. Levando-se em consideração o contexto de que o imóvel pode ser uma casa simples, para moradia ou lazer, mas até mesmo um grande empreendimento imobiliário, é possível imaginar os danos em potencial que podem ocorrer e a inconveniência na vida do comprador e dos profissionais envolvidos.

Mas o que a matrícula tem de tão importante, que é nela onde os atos devem constar? A matrícula é simplesmente o raio X do imóvel, o seu CPF, é muito mais que um número. É nela que se encontram todas as características, localização, medições e, principalmente, quem é o real proprietário daquele bem. Ela também traz detalhadamente todo o histórico de fatos e acontecimentos que, de alguma forma, impactem no direito de propriedade dos titulares ou o imóvel em si, informações formais e juridicamente reconhecidas. Por exemplo, as compras e vendas realizadas até aquele momento; a existência de ônus real – hipoteca, usufruto ou alienação fiduciária – e até mesmo a celebração de um matrimônio que afete a propriedade do imóvel. Pode-se dizer que a matrícula encontrada no cartório de Registro de Imóveis da região onde o imóvel está é o coração da propriedade. É no ditado popular que se diz que “só é dono quem registra (na matrícula)”.

Na visão do Direito imobiliário, a matrícula reflete efeitos importantes, tais como:

– constitutivos – já que o registro é uma formalidade essencial, indispensável à aquisição do direito;

– comprobatórios – o registro prova a existência e a veracidade do ato ao qual se reporta;

– publicitários – os atos registrados na matrícula são acessíveis a qualquer interessado.

Dessa forma, mediante tanta relevância, que a possibilidade de se concentrar todos os atos na matrícula foi ventilada como obrigatória e consolidada pela aplicação da Lei 14.382/2022.

Para falar sobre este grande avanço jurídico em meio as negociações imobiliárias, a Anoreg/RJ conversou com o advogado Júlio Martins, especializado em Direito Notarial, Registral e Imobiliário. Atuante no Direito Processual Civil, Direito do Consumidor, Direito da Família e Sucessões, com vasta experiência na área extrajudicial, advinda de muitos anos de trabalho na atividade cartorária. Júlio foi eleito em junho como diretor presidente da Comissão de Procedimentos Extrajudiciais da 8ª Subseção da OAB/RJ – OAB São Gonçalo/RJ – para o mandato 2022/2024.

A alteração trazida pela Lei 14.382/2022 possui justamente este papel de concentrar todas as informações sobre o histórico do imóvel na matrícula do mesmo. É uma forma de desburocratizar e facilitar a vida de vendedores e compradores no momento da realização do negócio.

Segundo Júlio Martins, “a recente Lei 14.382/2022 busca sedimentar a desnecessidade de apresentação de algumas das certidões que de praxe sempre foram exigidas nas transações imobiliárias”.

Júlio afirma que desburocratizar é sinônimo de tornar o ambiente mais favorável a negociações, mas a segurança deve vir em primeiro lugar sempre. “O §2º do art. 54 da Lei 13.097/2015, incluído pela Lei do SERP informa expressamente que na lavratura das escrituras não serão exigidas, por exemplo, as certidões forenses ou de distribuidores judiciais (inc. II do §2º)”, afirma.

“Ainda que expressamente determinado em lei a não exigência, por cautela, continuamos recomendando a obtenção das certidões a compradores ou vendedores para maior cautela. Entendo também que hoje em dia, com todo o cenário tecnológico instalado no âmbito extrajudicial não se mostra tão dificultosa e demorada a tarefa da obtenção das certidões que por certo fornecerão maior segurança às partes na realização do negócio”, comenta o advogado.

Ele finaliza citando o Provimento 20/2018 da CGJ, que cita como regra a recomendação dada aos clientes. “A recomendação tem sido essa, acolhida com sucesso em grande parte dos casos; de toda forma, no âmbito do Rio de Janeiro temos também regra expressa, nos termos do Provimento CGJ 20/2018”.

Fonte: Assessoria de Comunicação – Anoreg/RJ